Un inquilino lleva meses de atraso, no se va o dañó la casa. Ir a la corte cuesta honorarios de abogado, tarda meses y puede que no recupere la renta. Muchos propietarios simplemente venden. Compramos casas con el inquilino todavía viviendo ahí.
Vender una casa con inquilinos: qué dice la ley
- El contrato de renta va con la casa. El comprador asume el contrato; un inquilino no pierde sus derechos solo porque cambie el dueño.
- El depósito de garantía se transfiere al nuevo dueño al cierre, con aviso al inquilino.
- No se permite el desalojo por cuenta propia: cambiar cerraduras, cortar servicios o sacar las pertenencias del inquilino es ilegal en California, aunque deba renta.
Protecciones para inquilinos en California
La Tenant Protection Act (AB 1482) cubre muchas propiedades en renta: limita los aumentos anuales de renta, y los inquilinos con más de 12 meses normalmente solo pueden ser desalojados por "causa justificada". Algunas casas unifamiliares de personas físicas están exentas si el contrato incluye el aviso de exención correcto.
Algunas ciudades, como Santa Ana, tienen reglas locales más estrictas sobre renta y causas de terminación. Los propietarios deben consultar a un abogado antes de entregar cualquier aviso.
Inquilino que no paga: el camino judicial
- Entregar un aviso de 3 días para pagar o desocupar (3-day notice), en el formato correcto
- Presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer) en el tribunal
- El inquilino responde y puede ir a juicio
- Con la sentencia, el alguacil (sheriff) ejecuta el desalojo
Si el inquilino se opone, muchas veces tarda meses y cuesta honorarios de abogado. Mientras tanto, usted sigue pagando hipoteca, impuestos y seguro.
Acuerdos de "efectivo por llaves" (cash for keys)
Una vía más amable: el propietario paga al inquilino una cantidad para que se mude voluntariamente antes de cierta fecha, por escrito. Algunas ciudades tienen reglas propias para estos acuerdos. Después de comprar, nosotros podemos encargarnos de hablar con el inquilino si usted lo desea.
Propiedades en renta que compramos
- Casas unifamiliares con inquilinos
- Dúplex, tríplex y fourplex (2–4 unidades)
- Casas con ADU o cuarto de renta independiente
- Condominios y townhouses con inquilinos
Tenga esto a mano cuando llame
- El contrato de renta de cada unidad, la renta mensual y el depósito
- Cuántos meses de atraso tiene el inquilino
- Los avisos que ya haya entregado
- Los documentos judiciales, si ya abrió un caso
Preguntas
¿Necesitan ver el interior de la casa rentada?
Ayuda. El propietario debe avisar al inquilino según la ley (normalmente 24 horas por escrito). Si el inquilino no coopera, igual podemos hacer una oferta con base en el exterior y lo que usted sabe.
¿Puedo vender en medio de un caso de desalojo?
Sí. El caso se maneja según su abogado y el acuerdo entre las partes. Llame y veremos los detalles.
El inquilino dañó mucho la casa. ¿Igual compran?
Sí. Compramos en su estado actual y descontamos las reparaciones en la oferta.
¿Cómo se manejan la renta del último mes y el depósito?
El escrow prorratea la renta hasta la fecha de cierre y transfiere el depósito al nuevo dueño. Todas las cifras aparecen en el estado de cuenta del escrow.