Un padre o una madre le dejó una casa. Los hermanos viven en lugares distintos: uno en San José, otro en Houston, quizá uno en otro país. La casa es vieja, todo sigue adentro y nadie ha tenido tiempo de arreglarla. El impuesto predial, el seguro y los servicios siguen venciendo cada mes. Esta página le ayuda a saber por dónde empezar.
Primer paso: ¿a nombre de quién está la casa?
La forma en que está la titularidad decide quién puede firmar y si hay que ir al tribunal.
| Forma de titularidad | ¿Requiere probate? | Quién firma |
|---|---|---|
| En un fideicomiso en vida (living trust) | Normalmente no | El fiduciario sucesor, después de registrar en el condado el acta de defunción del fiduciario anterior |
| Cónyuges con título conjunto y uno falleció | Normalmente no, si es joint tenancy o community property with right of survivorship | El cónyuge sobreviviente, después de registrar el documento correspondiente |
| Solo a nombre de uno de los padres, sin fideicomiso | Normalmente sí | El representante personal nombrado por el tribunal (con "Letters") |
Algunas sucesiones pequeñas tienen un trámite simplificado. Consulte a un abogado de sucesiones sobre su caso.
Si hay que pasar por probate
La sucesión en California normalmente tarda de unos 9 meses a más de un año. No tiene que esperar a que termine para vender. Una vez que se nombra a un representante personal, la casa puede venderse durante la sucesión:
- Con autoridad plena bajo la IAEA: se envía un Notice of Proposed Action a los herederos (normalmente 15 días). Si nadie objeta, se puede vender sin confirmación del tribunal.
- Con autoridad limitada: el precio de venta debe ser confirmado por el tribunal en una audiencia, donde otros pueden ofrecer más. Esto añade de semanas a meses.
Estamos acostumbrados a ambos caminos y podemos esperar según el calendario del tribunal. Lea más: La sucesión (probate) en California, explicada.
4 cosas que muchas familias no saben
1. El impuesto predial puede subir mucho si nadie se muda
Según la Proposición 19 (vigente desde 2021), un hijo que hereda la casa de sus padres conserva la base de impuesto predial baja solo si uno de los hijos se muda como residencia principal dentro de 1 año, y el beneficio tiene un límite según el valor. Si no, el condado revalúa a precio de mercado. En una casa comprada en los años 80 o 90, el impuesto anual puede multiplicarse.
2. El impuesto sobre ganancias de capital suele ser menor de lo esperado
Una casa heredada normalmente recibe una base fiscal actualizada al valor de la fecha del fallecimiento (step-up in basis). Si vende poco después, la ganancia sujeta a impuesto suele ser pequeña. Consulte a un contador (CPA) sobre su caso.
3. Una casa vacía puede perder la cobertura del seguro
Muchas pólizas limitan la cobertura si la casa está desocupada más de cierto tiempo. Avise a la aseguradora cuando ya no viva nadie. Las casas vacías también son blanco de robos y de ocupantes ilegales.
4. ¿Su padre o madre tenía una hipoteca inversa?
Si es así, el prestamista escribirá a la familia después del fallecimiento del prestatario. Con el préstamo HECM más común, los herederos normalmente tienen unos 30 días para indicar qué harán y unos 6 meses para vender o pagar, con posibles prórrogas. Los herederos generalmente nunca deben más de lo que vale la casa. Contacte al prestamista pronto para proteger ese derecho.
¿Los hermanos todavía no se ponen de acuerdo?
Es una historia común: uno quiere quedarse con la casa, otro quiere vender; uno vive en ella, otro quiere el dinero. Una oferta por escrito con cifras claras que todos puedan leer suele ayudar. El hermano que quiere conservarla puede comprar la parte de los demás. Hacemos una videollamada para que todos los hermanos escuchen lo mismo a la vez, sin que nadie lo reciba de segunda mano.
Las pertenencias de sus padres
La familia se lleva lo que quiera conservar: documentos, fotos, recuerdos. Los altares religiosos o familiares y las reliquias se trasladan según el calendario de la familia. Lo demás se queda y nosotros lo retiramos. Lo que esté en buen estado puede donarse a una organización benéfica o a un lugar de culto si la familia lo desea.
Cómo ayudamos
- Videollamadas para que los hermanos lejanos vean la casa y escuchen la oferta
- Una oferta por escrito enviada a todos los herederos
- Trabajamos con su abogado de sucesiones o administrador del fideicomiso
- Compramos en su estado actual, incluidas las pertenencias que queden en la casa
- Esperamos el calendario del tribunal si se requiere confirmación
- Para quien firma en otro estado o país: notario móvil o firma en un consulado
Preguntas
¿Puedo firmar un contrato de venta antes de tener las Letters del tribunal?
No. Debe firmar un representante personal nombrado por el tribunal. Mientras espera, podemos ver la casa y preparar una oferta para que la familia tenga una cifra.
Un heredero vive en otro país. ¿Cómo firma?
Depende de la titularidad. Si debe firmar, puede hacerlo en una embajada o consulado de EE. UU. (servicio notarial, con cita) o dar un poder notarial a alguien en EE. UU. La compañía de escrow le dirá qué documentos acepta.
¿Y la hipoteca de mis padres?
La deuda se paga con el dinero de la venta al cierre. Mientras espera, la familia debe procurar seguir pagando las mensualidades para evitar recargos.
¿Tengo que vaciar la casa antes?
No. Lleve lo que la familia quiera y deje el resto. Nosotros lo retiramos.