¿Qué es un Aviso de Incumplimiento?
Un Aviso de Incumplimiento (Notice of Default, NOD) es la notificación oficial de que usted está atrasado en su hipoteca y el banco inició la ejecución hipotecaria. Se registra en la oficina del registrador del condado, por lo que es información pública. Por eso, después de un NOD, muchos propietarios empiezan a recibir mucho correo y llamadas de desconocidos.
El NOD muestra la cantidad necesaria para ponerse al corriente a la fecha del registro y los datos de contacto del fiduciario. Esa cantidad crece con el tiempo con las mensualidades y cargos adicionales.
Cronología
- Antes del NOD: el banco debe contactarle para hablar de opciones. Las normas federales generalmente no permiten iniciar la ejecución hasta que tenga más de 120 días de atraso.
- Se registra el NOD.
- Al menos 3 meses después: el banco puede registrar un Aviso de Venta por el Fiduciario (NTS), que fija la fecha de subasta.
- El NTS se coloca en la casa y se publica, al menos unas 3 semanas antes de la venta.
- Hasta 5 días hábiles antes de la subasta: aún puede pagar lo atrasado más cargos y conservar la casa.
- Día de la subasta. La fecha puede posponerse varias veces.
En la práctica, del NOD a la subasta suele haber al menos unos 4 meses. Pero no espere: mientras más cerca de la subasta, menos opciones tiene.
5 opciones
1. Pagar lo atrasado
Llame al fiduciario o al banco para obtener la cifra exacta. Puede recurrir a ayuda de familiares, fondos de retiro (con cuidado por impuestos y multas) u otros bienes.
2. Pedir una modificación del préstamo o forbearance
La modificación del préstamo reduce su pago mensual. El forbearance suspende o reduce los pagos por un tiempo. Presente la solicitud completa lo antes posible. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD ayudan gratis.
3. Vender antes de la subasta
Venda con un agente si hay suficiente tiempo, o al contado si necesita rapidez. La venta paga el préstamo y el capital restante es suyo.
4. Short sale
Si la casa vale menos de lo que debe, el banco puede aceptar menos. Requiere tiempo y un expediente de dificultad económica.
5. Deed in lieu
El banco recupera la casa en lugar de ejecutarla. Requiere el acuerdo del banco.
Cuidado con las ofertas de "salvar su casa"
- Quien pida una tarifa por adelantado para negociar con el banco: la ley de California prohíbe cobrar por adelantado servicios de modificación de préstamos
- Quien le diga que deje de pagarle al banco y le pague a él
- Quien le pida firmar la escritura (grant deed, quitclaim) para "guardársela" y luego rentársela a usted
- Quien le garantice que puede detener la ejecución hipotecaria
Cuando vende su casa a un inversionista después de un NOD, la ley de California (Civil Code §1695) le da 5 días hábiles para cancelar y exige que el contrato esté en el idioma usado en la negociación. Lea más sobre vender después de un NOD →
Qué hacer esta semana
- Abra todas las cartas del banco; no las deje sin abrir
- Llame al banco para saber el monto de reinstatement y la fecha de venta prevista, si la hay
- Llame a un consejero de vivienda aprobado por HUD (gratis)
- Averigüe cuánto vale la casa para calcular su capital
- Decida: conservar la casa, o vender para conservar el dinero
Este artículo es solo información general, no asesoría legal ni fiscal. Las leyes cambian; consulte a un abogado o contador (CPA) sobre su caso.