La cronología de la ejecución hipotecaria en California
La mayoría de las ejecuciones en California son extrajudiciales (fuera del tribunal). Los hitos principales:
| Hito | Qué ocurre |
|---|---|
| 1–3 meses de atraso | El banco llama y escribe. Las normas federales generalmente no permiten iniciar la ejecución antes de que tenga más de 120 días de atraso. |
| Aviso de Incumplimiento (NOD) | Se registra en el condado y se le envía por correo. Inicia un plazo mínimo de 3 meses. |
| Aviso de Venta por el Fiduciario (NTS) | Al menos 3 meses después del NOD. Se coloca en la casa y se publica, al menos unas 3 semanas antes de la subasta. |
| 5 días hábiles antes de la subasta | Último día para pagar lo atrasado más los costos y conservar la casa (reinstatement). |
| Día de la subasta | La casa se vende en subasta, a menudo por debajo del valor de mercado. |
Las fechas de subasta pueden posponerse. Pregunte siempre al banco o al fiduciario la fecha exacta. Lea más: Recibió un Aviso de Incumplimiento: cuánto tiempo tiene.
5 opciones antes de la subasta
- Ponerse al corriente (reinstate): si reúne el dinero, conserva la casa como estaba.
- Modificación del préstamo o forbearance: solicítela pronto. Los consejeros aprobados por HUD ayudan gratis.
- Vender antes de la subasta: paga al banco por completo a través del escrow y conserva el capital restante. Aquí es donde podemos ayudar.
- Short sale: si debe más de lo que vale la casa, vende por menos de la deuda con la aprobación del banco. Suele ser lento y requiere un agente con experiencia.
- Deed in lieu: entregar la casa al banco, con su consentimiento.
Por qué vender pronto le deja más dinero
En la subasta, los compradores suelen pagar poco. Los recargos por atraso y los honorarios de los abogados del banco se acumulan cada mes. Y la ejecución hipotecaria permanece en su historial de crédito durante años. Si vende antes, paga el saldo exacto, conserva lo que sobra y evita la palabra "foreclosure" en su crédito.
Sus derechos al vender una casa en ejecución hipotecaria
La ley de California (Civil Code §1695) protege a los propietarios que viven en una casa con NOD registrado cuando venden a un inversionista:
- El contrato debe usar un formulario especial que indique sus derechos
- El contrato debe estar en el idioma usado en la negociación: si hablamos en español, el contrato es en español
- Usted tiene derecho a cancelar dentro de 5 días hábiles después de firmar
- El comprador no puede obligarlo a firmar la escritura antes de que termine el periodo de cancelación
Cumplimos con todo esto. Si un comprador evita estas reglas, tenga cuidado.
Tenga esto a mano cuando llame
- Su Aviso de Incumplimiento o Aviso de Venta por el Fiduciario, si lo tiene
- Su estado de cuenta hipotecario más reciente
- El monto de reinstatement, si el banco ya se lo indicó
- Si hay un segundo préstamo (HELOC) u otro gravamen
Preguntas
Ya hay fecha de subasta. ¿Todavía hay tiempo?
Depende de cuántos días falten y de si el título está limpio. Con unas 2–3 semanas, muchas veces aún se puede. Llame de inmediato. Los bancos a veces posponen la subasta cuando ya existe un contrato de venta.
¿Tengo que pagarles una tarifa?
No. Somos el comprador. Nadie debe cobrarle por adelantado para "salvar su casa". Si alguien se lo pide, diga que no.
¿Compran si debo más de lo que vale la casa?
Eso requiere un short sale, es decir, que el banco acepte menos de la deuda. Le diremos con honestidad si su caso necesita un agente especializado en short sales.
¿Tengo que mudarme justo después de la venta?
La fecha de mudanza está en el contrato. A menudo puede elegir una fecha poco después del cierre si se acuerda de antemano.